Чому у Черкасах дорожчають квартири на вторинному ринку

У Черкасах за останні місяці значно зріс попит на квартири, які вже мали власників, тобто на вторинне житло. За даними рієлторів, сьогодні ціна однокімнатної квартири у такому сегменті стартує від 25 тисяч доларів США, що дорівнює приблизно 800 доларам за квадратний метр. Це майже така ж вартість, як і на первинному ринку, пояснює фахівець із нерухомості Олександр Франко. Він зауважує, що у серпні 2025 року ціни на «вторинку» на 15–20% перевищують показники початку року.

Під вторинним ринком розуміють житло, яке використовується для проживання понад 10 років або вже має оформлене право власності. Як зазначає рієлторка Тетяна Міщенко, це можуть бути будинки, зведені у 80-х, 90-х чи на початку 2000-х. Водночас заступниця голови Черкаського відділення Спілки фахівців з нерухомого майна України Олена Моторна наголошує: навіть новобудова вважається «вторинкою», якщо її продає власник, а не забудовник.

Нині у Черкасах однокімнатні квартири у старих п’ятиповерхівках 70–80-х років, так званих «хрущовках», коштують від 25–27 тисяч доларів, а за гарного ремонту — до 35–45 тисяч. У новіших будинках, але не новобудовах, ціна може сягати 35–55 тисяч доларів. Зростання вартості пов’язують із тим, що пропозицій стало менше, а попит зберігся на стабільному рівні. За словами Франка, після ухвалення закону про мобілізацію минулого року кількість об’єктів на продаж збільшилась на 50–70%, але зараз їх меншає.

Покупцями вторинного житла часто стають люди старшого віку або ті, хто хоче заселитися відразу, не вкладаючи коштів у ремонт. Попит також зріс через переселення громадян унаслідок війни. Як пояснює рієлторка Ганна Коваленко, на відміну від квартир у новобудовах, де після купівлі покупець отримує «голі стіни», у вторинному фонді можна знайти варіанти готові до проживання, що особливо важливо для тих, хто вирішує житлове питання терміново.

Щодо кредитування, то, за даними НБУ, банки видають близько 200–250 іпотечних позик на вторинне житло щомісяця, переважно в межах державної програми «єОселя». За словами директорки департаменту фінансової стабільності НБУ Первін Дадашової, ринкова вартість кредиту без держпідтримки нині становить 18–20% річних, що робить його доступним лише для забезпечених громадян. Стандартний термін іпотеки — 20 років, але на практиці більшість позичальників погашають кредит удвічі швидше.

Державні програми здебільшого орієнтовані на новобудови, проте планується розширення умов, щоб під нижчі ставки можна було купувати і старі будинки. Наприклад, для внутрішньо переміщених осіб уже доступні кредити під 7% на житло до 10 років. У перспективі такі умови можуть поширитися й на будинки 60-х років.

Черкащанин Валерій Колісник, чия квартира була зруйнована під час війни, скористався програмами «єВідновлення» та «єОселя». Спершу він отримав компенсаційний сертифікат, пройшовши всі етапи підтвердження втрати житла, а згодом оформив додатковий кредит, щоб покрити перший внесок. У результаті чоловік придбав чотирирічну квартиру, готову до проживання.

Фахівці радять враховувати, що витрати на кредит не повинні перевищувати 40–50% сімейного доходу. Наприклад, при ставці 3% (умови «єОселі») достатньо мати близько 25 тисяч гривень щомісячного доходу. Якщо ж ставка наближається до 10%, потрібний дохід перевищує 30 тисяч, а за ринкових 18–20% — не менше 60–70 тисяч гривень на родину.

Розмір переплати за іпотеку залежить від першого внеску, відсоткової ставки та страхування. У середньому початковий внесок складає 30–50% від вартості квартири. Банки зазначають, що відчутне зростання витрат відбувається після 10-го року виплат, коли ставка підвищується на кілька відсотків.

Якщо позичальник не може вчасно сплачувати кредит, банки зазвичай пропонують реструктуризацію, подовження терміну чи зміну графіку платежів. Лише у випадках, коли всі варіанти вичерпано, відбувається стягнення заставного майна. За інформацією НБУ, кількість таких випадків нині становить менше 1% від усіх виданих іпотек.